Immobilier
International
Détenir un bien hors de Suisse répond rarement à une seule logique. C’est à la fois une exposition à un marché, à une devise, à un régime fiscal et à un droit successoral étranger. Nous intervenons en amont de l’acquisition, sur la structuration, et sur ses effets dans votre déclaration suisse.
1. Ce que l’international apporte, et ce qu’il coûte
Le marché résidentiel suisse combine des prix d’entrée élevés et des rendements locatifs nets généralement compris entre 2 et 3 pour cent. Chercher du rendement ailleurs est légitime, à condition de mesurer ce que l’on ajoute au portefeuille en même temps que le rendement.
Décorrélation
Un cycle immobilier espagnol, portugais ou nord américain ne suit pas le cycle suisse. C’est le premier apport réel de la diversification géographique.
Exposition devise
Acheter en euro ou en dollar depuis un patrimoine en franc suisse ajoute un risque de change permanent, sur la valeur du bien comme sur les loyers.
Rendement brut
Des rendements affichés plus élevés qu’en Suisse, qu’il faut systématiquement ramener au net après fiscalité locale, charges, vacance et gestion à distance.
2. Les quatre postes qui font l’écart entre le brut et le net
- Frais d’acquisition. Droits de mutation, notaire et intermédiaires varient fortement d’un pays à l’autre et pèsent sur les premières années de détention.
- Fiscalité locale. Le pays où se situe l’immeuble impose en principe les loyers, et souvent la plus value à la revente, indépendamment de votre résidence suisse.
- Gestion à distance. Mandat de gestion, remise en état entre deux locataires, recouvrement : des postes que l’on sous estime quand on ne réside pas sur place.
- Liquidité. Le délai de revente et la profondeur du marché local conditionnent votre capacité à sortir au moment choisi, pas au moment subi.
Nous ne recommandons pas d’acquisition internationale tant que la couverture de prévoyance et la liquidité disponible ne sont pas sécurisées. Un immeuble à l’étranger est un actif long et peu liquide : il se place après les fondations du patrimoine, pas avant.
Structurer
avant d’acheter
Le mode de détention détermine la fiscalité des loyers, le traitement de la plus value, la transmission et parfois l’accès au financement. Il se décide avant la signature, car il est coûteux ou impossible à corriger après.
1. Quatre voies, quatre logiques
| Mode de détention | Ce que cela implique |
|---|---|
| Nom propre | Le plus simple et le plus courant. Loyers et fortune remontent directement dans votre déclaration suisse, et la succession suit en principe le droit du lieu de situation de l’immeuble. |
| Société locale | Utile pour isoler le risque ou pour accéder à certains marchés. Attention au risque de requalification et à l’imposition des distributions côté suisse. |
| Véhicule collectif | Club deal, fonds immobilier non coté ou société d’investissement. Mutualise le ticket d’entrée et la gestion, au prix d’un contrôle réduit sur l’actif. |
| Exposition cotée | Fonds et sociétés immobilières cotées. Pas de bien en direct, mais une exposition immobilière internationale liquide, à considérer sérieusement avant d’acheter en direct. |
2. Les deux angles morts
Financement
Financer un bien étranger depuis la Suisse est rarement possible auprès d’une banque suisse. Le crédit se contracte le plus souvent localement, avec des conditions et une devise qui ne sont pas celles de vos revenus.
Succession
Pour un immeuble, c’est très souvent la loi du pays de situation qui s’applique, indépendamment de votre domicile suisse. Cela peut heurter des dispositions testamentaires prises en Suisse.
Le choix du véhicule doit être arbitré avec un conseil du pays de situation. Une structure optimale vue de Suisse peut être fiscalement défavorable sur place, et l’inverse est tout aussi vrai.
Exonéré,
mais pas invisible
Un contribuable domicilié en Suisse est en principe imposable sur son revenu et sa fortune mondiale. Les immeubles situés à l’étranger font l’objet d’une exception : ils sont exonérés en Suisse, mais pris en compte pour fixer le taux applicable au reste de votre situation.
1. Poste par poste
| Élément | Traitement en Suisse |
|---|---|
| Revenus locatifs étrangers | Exonérés en Suisse, mais retenus pour la détermination du taux appliqué à vos autres revenus. |
| Valeur locative du bien étranger | Si le bien est à votre usage, la valeur locative suit la même logique : exonérée, mais déterminante pour le taux. |
| Valeur de l’immeuble | Exonérée de l’impôt sur la fortune en Suisse, tout en influant sur le taux de cet impôt. |
| Intérêts et dettes | Répartis proportionnellement entre la Suisse et l’étranger selon la localisation des actifs. Une dette liée au bien étranger n’est donc pas intégralement déductible en Suisse. |
| Obligation déclarative | Le bien doit être déclaré en Suisse même s’il est exonéré. Une omission reste une omission, y compris sur un revenu non imposable ici. |
Beaucoup de propriétaires découvrent après coup que leur acquisition à l’étranger n’a rien coûté en impôt suisse sur le bien lui même, mais a fait monter le taux appliqué à l’ensemble de leurs autres revenus et de leur fortune. Cet effet se mesure avant l’achat, pas à la réception de la taxation.
2. La double imposition
La Suisse a conclu des conventions de double imposition avec un grand nombre d’États. Pour les immeubles, ces conventions attribuent en règle générale le droit d’imposer au pays où le bien est situé, la Suisse appliquant l’exemption avec réserve de progressivité décrite ci dessus. Le régime exact dépend de la convention applicable et de votre canton de domicile.
Voir aussi : Planification fiscale internationaleNotre
accompagnement
Nous n’intervenons ni comme promoteur ni comme agent immobilier et nous ne commercialisons aucun programme. Notre travail porte sur la décision, la structuration et les conséquences patrimoniales et fiscales du projet.
1. Quatre étapes
Cadrage patrimonial
Où se place ce projet dans votre allocation globale, et quel montant est réellement mobilisable sans fragiliser votre liquidité et votre prévoyance.
Analyse fiscale croisée
Simulation de l’effet sur votre taux d’imposition suisse, revue de la convention de double imposition applicable et de la fiscalité locale à l’acquisition, à la détention et à la revente.
Structuration et financement
Choix du mode de détention, articulation avec le financement local, coordination avec les conseils juridiques et fiscaux du pays concerné.
Suivi et déclaration
Intégration correcte du bien dans votre déclaration suisse chaque année, et révision de la structure lorsque votre situation ou la législation évolue.
Un premier échange permet de savoir si le projet tient la route avant d’engager des frais d’acquisition, et de chiffrer son effet réel sur votre imposition suisse.
Commencer l’auditCette page présente un cadre général et ne constitue ni un conseil fiscal individualisé, ni une recommandation d’investissement. Le traitement applicable dépend de votre canton de domicile, du pays de situation du bien et de la convention de double imposition en vigueur. WS The WallSwiss Partner’s SA, Rue Kléberg 14, 1201 Genève.